공사비 뛰는데 분양가는 한계…지방 주택사업 '딜레마'

[아이뉴스24 정승필 기자] 아파트 공사비는 올랐지만 지방에서는 이를 분양가에 반영하기 어렵다. 가격을 높이면 미분양, 낮추면 사업성 악화가 문제다. 당장 착공은 늘었지만 인허가는 줄어 향후 공급이 위축될 가능성도 있다.

23일 한국건설기술연구원에 따르면 지난 6월 건설공사비지수는 138.22로 역대 최고치를 기록했다. 지난해 같은 달보다 5.48% 오른 수치다. 철강과 전선·케이블 등 주요 자재 가격이 오른 영향이다.

분양가상한제 아파트의 공사비 산정 기준인 기본형건축비도 지난달 ㎡당 223만7000원으로 올랐다. 3.3㎡ 기준 약 740만원이다.

공사비 상승 압력은 전국적으로 이어지고 있다. 차이는 오른 비용을 분양가에 얼마나 반영할 수 있느냐에서 생긴다.

서울 민간아파트의 최근 1년 평균 분양가는 3.3㎡당 6208만6000원이다. 5대 광역시·세종은 약 2104만원, 기타지방은 약 1443만원이다. 서울과 기타지방의 격차가 4배를 넘는다.

지역별 땅값 차이가 커 분양가와 건축비를 단순 비교하기는 어렵다. 다만 지방에서는 높은 분양가를 받아줄 수요가 상대적으로 약해 공사비 상승분을 가격에 넘길 여지가 좁다. 여기에 택지비와 금융비, 세금 등 각종 사업비까지 더해지면 사업성 확보는 더 어려워진다.

분양가를 올리면 이번에는 미분양이 걸림돌이 된다. 지방에는 이미 팔리지 않은 집이 쌓여 있다.

국토교통부에 따르면 6월 전국 기준 준공 후 미분양은 2만9786가구다. 이 중 2만5091가구(84.2%)가 지방에 몰렸다. 대구 3575가구, 부산 3292가구, 경남 3226가구 등이다.

미분양이 많은 지역에서는 새 아파트 가격을 높이기가 쉽지 않다. 기존 미분양 물량과 경쟁해야 하는 데다 할인 분양까지 나오는 지역에서는 신축이라는 이유만으로 높은 가격을 받는 데 한계가 있다. 반대로 분양가를 낮추면 오른 공사비를 감당하기 어렵다.

결국 건설사의 선택지도 좁아진다. 분양이 늦어지면 자금 회수가 밀리고 프로젝트파이낸싱(PF) 이자 부담이 커지기 때문이다. 토지를 확보하고 인허가를 마친 사업장도 착공 여부를 보수적으로 따질 수밖에 없는 이유다.

서울은 지방보다 사정이 낫다. 신축 수요가 상대적으로 두터운 만큼 공사비 상승분을 분양가에 반영할 여지가 더 크다는 게 업계의 설명이다.

다만 이런 차이가 당장 지방 착공 감소로 이어진 것은 아니다. 올해 상반기 비수도권 주택 착공은 5만2801가구로 전년 동기보다 40.7% 늘었다. 경북과 충남, 대구 등 미분양이 많은 지역에서도 착공 물량이 증가했다.

현재 착공 실적만으로 지방 주택사업의 향방을 판단하기 어려운 이유다. 착공은 앞서 인허가를 받고 사업을 추진해 온 물량이 실제 공사에 들어가는 단계다. 지금의 사업성 악화가 통계에 반영되기까지는 시간이 걸릴 수 있다.

실제 같은 기간 비수도권 주택 인허가는 전년보다 24.5% 줄었다. 당장 착공은 늘고 있지만 앞으로 공사에 들어갈 주택 물량은 줄어들 가능성이 커지고 있는 셈이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공사비와 PF, 미분양·입주 물량은 따로 움직이는 것처럼 보여도 시차를 두고 연결돼 있다"며 "인허가가 줄어드는 상황에서 공사비·자금·노무 리스크가 이어지면 몇 년 뒤 공급 부족과 시장 불안으로 이어질 수 있다"고 말했다.