[7·27부동산토론 진단] 고액주담대 '부담금 카드'⋯실수요만 '이자폭탄'

[아이뉴스24 김민지 기자] "맞벌이 부부가 합쳐 연 1억2000만원을 벌어도 6억원 대출에 2% 부담금이 붙으면 매달 100만원을 더 내야 합니다. 현금이 부족해 대출받은 실수요자에게 상당한 부담으로 작용합니다.”

익명을 요구한 금융전문가는 고액 주택담보대출(주담대)에 별도 부담금을 매기는 방안을 놓고 이같이 지적했다.

대출수요를 비용으로 억제하는 '거시건전성 관리부담금'이 부동산 금융규제 카드로 제시됐다. 다만 기존 대출한도를 그대로 둔 채 부담금만 가산하면 현금부자보다 청년·맞벌이·실거주 갈아타기 가구가 더 큰 타격을 받을 수 있다는 우려가 나온다.

28일 금융권에 따르면 김영도 한국금융연구원 선임연구위원은 최근 부동산정책 국민 대토론회에서 고가주택과 다주택자, 고액대출자 대상 거시건전성 관리부담금을 차등부과하는 방안을 제안했다.

거시건전성 관리부담금은 대출한도를 직접 제한하는 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채원리금상환비율(DSR)과 달리 추가비용을 부과해 차입수요를 줄이는 가격규제다.

김 연구위원은 대출규모에 따라 0~2% 부담률을 차등적용하는 방식을 예시로 들었다. 부과대상과 요율, 산정방식이 결정된 정부 공식정책은 아니다. 금융위원회 역시 관련내용을 확정한 바 없다는 입장이다.

부담금이 매년 남은 대출잔액 기준으로 부과되면 차주가 체감하는 비용은 적지 않다.

15억원 주택을 구매하며 주담대 6억원을 받고 연 2% 부담률을 적용받는다고 가정하면 해마다 1200만원을 추가부담해야 한다. 주담대 금리가 연 4.5%일 경우 연 이자 2700만원에 부담금이 더해져 체감금리는 6.5% 수준까지 오른다.

반면 같은주택을 대출 없이 현금으로 산 사람은 부담금을 내지 않는다. 동일한 가격대 주택이라도 돈을 빌린 매수자에게만 비용이 가산되는 구조다.

부담금 도입 구상배경에는 기존 대출규제가 지닌 한계가 자리잡고 있다. LTV와 DSR을 일률적으로 강화하면 실수요자 주택구입까지 막는 반면 현금이나 증여자금이 충분한 자산가는 상대적으로 영향을 적게 받는다.

이에 대출비용을 높이는 대신 LTV·DSR이나 대출총량 규제를 완화해 필요한 차주에게 자금을 지원하자는 취지다.

문제는 부담금이 기존 규제를 대체하지 않고 덧붙는 이중규제로 작용할 때 발생한다.

금융권 전문가는 "부담금은 대출한도를 일부 열어주는 대신 과도한 차입에 비용을 매기는 구조여야 실효성을 갖는다"며 "기존한도를 그대로 유지한 채 부담금만 더하면 실수요자 금융비용만 늘어난다"고 설명했다.

해외에서는 추가비용을 부과하는 대신 대출 접근성을 높여주는 제도를 운영한다. 홍콩은 실수요자가 보험료를 내고 모기지보험에 가입하면 기본 LTV보다 높은 한도로 대출을 이용할 수 있도록 보장한다.

홍콩 보험료는 LTV 대출부실 위험을 보전하는 비용으로 국내 부담금 구상과 목적이 다르다. 다만 비용 부과시 차주에게 대출여력이라는 반대급부를 제공한다는 점은 참고할 대목이다.

부과주체와 방식 역시 해결해야 할 쟁점이다. 금융회사에 부담금을 부과하더라도 가산금리 인상 등을 거쳐 비용이 차주에게 전가될 수 있다. 특히 부담금을 DSR 산정에 포함하면 차주는 비용을 더 내면서 한도까지 줄어드는 이중고를 겪게 된다.

실거주 목적 갈아타기 수요도 영향을 받을 수 있다. 기존주택을 팔아 신규주택 잔금을 치르려던 가구가 매수자를 찾지 못해 일시적으로 대출이 늘어난 사례까지 고액대출자로 분류되면 투기목적이 아니더라도 부담금을 지불할 수 있다.

전문가들은 제도를 도입하려면 생애최초 구매자와 무주택자, 실거주 목적 일시적 2주택자에게 낮은 부담률을 적용하거나 예외조항을 둬야 한다고 조언한다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "무리한 차입을 억제하는 효과는 거둘 수 있지만 5억원과 15억원을 기준으로 설정한 근거가 불분명하다"며 "현금 보유자보다 대출이 필요한 차주부담만 가중될 수 있다"고 지적했다.

이어 "정교한 제도설계와 사회적 합의 없이 도입하면 시장혼란을 키울 수 있다"고 내다봤다.