청년만 대출 풀면 중장년은?…대출완화 두고 세대갈등 예고

[아이뉴스24 김민지 기자] "청년층을 배려해야 한다는 데는 공감대가 있지만 누구를 실수요자로 볼지 가려내는 순간 문제가 복잡해집니다. 실수요자 선별이 '예술의 영역'이라는 말이 나오는 이유입니다."

김영도 한국금융연구원 연구위원은 27일 부동산정책 국민 대토론회에서 청년대출 확대가 안긴 최대과제로 실수요자 선별을 꼽으며 이같이 말했다. 청년이 지닌 임차수요와 내집마련 수요 가운데 어디에 정책금융을 우선 지원할지도 함께 정해야 한다고 강조했다.

청년과 실수요자가 접하는 주택금융 문턱을 낮추되 대출규제를 일괄 완화하기보다 지원대상과 용도를 정교하게 가려야 한다는 제안이 나왔다. 정책모기지 확대와 함께 전세대출 보증축소, 정비사업 이주비대출 선별보완 등이 구체적인 과제로 제시됐다.

김영도 한국금융연구원 연구위원은 이날 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 대토론회에서 "앞선 토론회를 거치며 전반적인 금융규제 완화보다는 일부사안에서 실수요자를 배려할 필요가 있다는 쪽으로 의견이 모인 것으로 이해한다"고 밝혔다.

김 연구위원은 청년층 지원방안으로 정책모기지 확대와 민간 금융회사를 통한 청년대상 주택담보대출 확충을 제시했다. 다만 지원을 늘리기에 앞서 누구를 실수요자로 볼 것인지부터 정해야 한다고 강조했다.

정책모기지는 정부가 서민 내집마련을 돕고자 시중은행보다 낮은 금리로 제공하는 장기 주택담보대출이다.

그는 "청년층을 배려할 필요성에는 무게가 실렸지만 가장 큰 쟁점은 실수요를 어떻게 선별하느냐는 점"이라며 "실수요자 선별은 예술의 영역이라는 말이 나올 정도로 기술측면에서 어려운 문제"라고 말했다.

청년 주거수요를 임차와 매매로 나눠 정책 우선순위를 정해야 한다는 지적도 나왔다.

한정된 정책금융을 전세보증금 마련에 우선 투입할지 생애최초 주택구입을 지원하는 데 집중할지에 따라 정책효과와 주택시장에 미치는 영향이 달라질 수 있는 탓이다.

김 연구위원은 "청년층 주거수요에는 임차수요와 매매수요가 모두 있다"며 "임차수요를 우선할 것인지 매매수요를 우선할 것인지 판단까지 필요하다"고 설명했다.

전세대출은 서민 주거지원 기능은 살리되 집값을 자극하는 부작용은 줄여야 한다고 봤다.

김 연구위원은 "전세대출은 무주택서민 주거복지를 위해 도입했지만 원래 의도와 다르게 활용되는 사례도 반복해서 발견되고 있다"며 "의도하지 않은 활용을 줄이기 위한 획기적인 감축방안을 마련해야 한다"고 말했다.

구체적인 수단으로는 전세대출 보증규모를 줄이거나 연도별 감축목표를 설정하는 방안을 제시했다.

보증기관이 대출위험을 대부분 부담하는 현행구조를 손질하면 금융회사 대출심사가 강화될 수 있지만 무주택자가 자금을 조달하는 길까지 위축될 수 있어 속도와 방식을 세밀하게 설계해야 한다는 뜻이다.

그는 "보증축소를 통해 한꺼번에 줄일 것인지 연도별 감축목표를 설정할 것인지에 따라 정책효과가 다르게 나타날 것"이라고 밝혔다.

재건축·재개발 이주비 대출은 공급확대 효과와 가계부채 관리 사이에서 별도기준이 필요하다고 지적했다.

정비사업 조합원이 기존주택에서 이주하지 못하면 사업자체가 지연될 수 있지만 다주택 임대인이 받는 대출까지 같은 방식으로 허용하면 규제회피 수단이 될 수 있어서다.

김 연구위원은 "주택공급 확대를 위해 이주비 대출규제를 일부보완할 필요가 있다는 데 의견이 모아졌다"면서도 "다주택 임대인에 대해서는 원칙적으로 엄격하게 적용해야 하지만 이 경우 정비사업이 지연될 수 있어 기술적으로 어떻게 처리할지가 과제로 남아 있다"고 말했다.

지역별 금융규제 차등적용에는 신중한 입장을 보였다. 지방 주택시장 침체를 고려해 대출규제를 달리 적용할 수는 있지만 현재 핵심규제인 DSR은 지역별 집값이 아니라 차주 상환능력을 따지는 제도인 까닭이다.

김 연구위원은 "현재 쟁점은 LTV보다 DSR"이라며 "DSR은 과잉대출을 막으려는 제도인 만큼 수도권과 비수도권을 차등 적용하려면 지방을 어떤 방식으로 우대할지 정교한 설계가 필요하다"고 말했다.