강남 재건축 '숨은 진주' 도곡우성에 7개사 집결 [현장]

[아이뉴스24 김민지 기자] 서울 강남구 도곡동 우성아파트 재건축사업이 '강남의 숨은 진주'로 떠오르며 시공사 수주전의 시험대에 올랐다. 양재역 초역세권과 '초품아(초등학교를 품은 아파트)' 입지, 높은 사업성 기대를 바탕으로 주요 건설사들이 일제히 출사표를 던지면서 경쟁입찰 성사 가능성을 높였다.

3일 오후 2시 도곡우성 재건축 조합 사무실에서 열린 현장설명회에는 현대건설, 대우건설, GS건설, DL이앤씨, 롯데건설, 쌍용건설, 제일건설 등 총 7개사가 참석했다. 공사비 상승과 수익성 악화로 정비사업 수주전이 위축된 상황에서도, 강남 핵심 입지에 건설사들이 모여드는 '선별 경쟁' 흐름이 확인됐다.

현장에서는 각 사 관계자들이 입찰지침서를 받아들고 사업 조건을 확인하며 실무 검토에 집중했다. 과열된 홍보 경쟁보다는 수익성과 리스크를 따져보는 분위기가 뚜렷했다는 평가다.

도곡우성 재건축은 강남구 도곡동 934-10번지 일대 2만970㎡에 지하 5층~지상 26층, 561가구 규모의 공동주택을 조성하는 사업이다. 기존 390가구에서 규모가 확대되는 만큼 향후 도곡동 일대 주거 지형에 영향을 줄 사업지로 꼽힌다.

조합은 현재 사업 계획을 일부 조정하는 절차를 마친 뒤, 인허가를 위한 통합심의를 준비 중이다. 시공사 선정을 위한 입찰은 오는 5월 22일 마감될 예정이다. 이번 입찰은 여러 건설사가 경쟁하는 일반경쟁입찰 방식으로 진행되며, 두 개 이상의 건설사가 함께 참여하는 공동도급은 허용되지 않는다.

입지 경쟁력은 이미 시장에서 검증된 상태다. 단지는 지하철 3호선과 신분당선 환승역인 양재역 도보권에 위치한 초역세권이다.

향후 GTX-C 노선까지 연결될 경우 광역 교통 접근성은 더욱 개선될 전망이다. 교육 환경도 강점이다. 언주초·은성중·은광여고가 인접해 있다. 대치동 학원가 접근성도 뛰어나다.

주거 환경 역시 양호하다. 양재천과 도곡근린공원(매봉산)·싸리고개공원 등이 인접해 있어 도심 속 녹지 접근성이 뛰어나다. 강남세브란스병원 등 의료 인프라도 도보권에 위치해 생활 편의성이 높은 편이다.

가격 흐름도 이를 뒷받침한다. 도곡우성은 최근 전용 84㎡ 기준 27억5000만원에 거래되며 신고가를 기록했다.

도곡동 일대 아파트 평당가는 8000만원을 웃도는 수준이다.

인근 신축 단지인 도곡지웰카운티(2020년 준공) 역시 20억원대 초반에서 거래되며 시세를 지지하고 있다. 업계에서는 재건축 이후 신축 프리미엄이 반영될 경우 가격 상승 여력이 충분하다는 평가가 나온다.

실제 현장에서도 입지와 사업성에 대한 기대감이 적지 않았다. 인근 공인중개사 A씨는 "도곡동은 그동안 재건축이 활발하지 않았던 지역이지만, 재개발 건 하나를 시작으로 분위기가 바뀔 수도 있다"며 "입지 조건만 놓고 보면 강남 내에서도 손꼽히는 수준이라 건설사 입장에서도 놓치기 어려운 사업지"라고 말했다.

인근 단지들과의 시너지 효과도 기대된다. 이미 매봉역 역세권의 도곡개포한신이 최고 49층 높이의 '아크로 도곡'으로 탈바꿈을 준비 중이며, 도곡삼호를 재건축한 '래미안 레벤투스' 역시 내년 하반기 입주를 목표로 공사가 한창이다.

여기에 도곡우성까지 가세해 도곡1동 일대가 강남의 새로운 '하이엔드 브랜드 타운'으로 재편될 것이라는 관측이 나온다.

유인석 도곡우성아파트 재건축조합장은 "조합원들의 의지가 높은 만큼 불필요한 갈등 없이 사업을 안정적으로 추진해 나갈 계획"이라며 "입찰 과정 전반을 공정하고 투명하게 운영하는 데 가장 중점을 두고 어떤 시공사가 선정되더라도 조합원들이 만족할 수 있는 결과물을 만들길 기대한다"고 말했다.

다만 공사비는 변수로 남아 있다. 조합이 제시한 예정 공사비는 3.3㎡당 950만원(VAT 별도) 수준이다. 최근 원자재 가격과 인건비 상승을 감안하면 건설사들이 실제 입찰에서 제시할 조건에 따라 경쟁 구도가 달라질 가능성이 있다.

이에 따라 실제 입찰에서는 참여 업체 수나 제안 조건에 따라 경쟁 양상이 달라질 수 있다. 특히 입찰에 나서는 건설사가 줄거나 단독 참여로 이어질 경우, 사업은 경쟁입찰이 아닌 수의계약 방식으로 전환될 가능성도 있다.

업계에서는 이번 현장설명회를 통해 강남 재건축 수주전의 흐름이 재확인됐다는 평가를 내놓고 있다. 최근 일부 사업장에서 단독입찰이나 유찰 사례가 이어지는 가운데, 도곡우성처럼 다수 건설사가 동시에 참여한 경우는 드물 수 있다는 분석이다.

한 대형 건설사 관계자는 "사업성이 확보된 곳에만 경쟁이 붙는 구조가 뚜렷해지고 있다"며 "도곡우성을 포함해 몇몇 강남권의 입지 좋은 곳들은 그런 흐름을 보여주는 사례일 수 있다"고 말했다.

최근 건설사들이 공사비 부담과 수익성 등을 고려해 사업지를 선별적으로 검토하면서, 수익성이 낮은 곳은 입찰 자체가 성사되지 않거나 경쟁이 제한되는 반면, 입지가 뛰어난 사업지에는 여러 업체가 동시에 참여하는 흐름이 나타나고 있다는 의미로 풀이된다.

도곡우성은 향후 도곡동 재건축의 출발점이 될 가능성이 크다. 그동안 정비사업이 활발하지 않았던 지역에서 본격적인 사업이 시작된다는 점에서다. 이번 수주전 결과는 향후 강남 재건축 시장에서 건설사들의 선별 기준을 가늠할 수 있는 지표가 될 것으로 보인다.