마음 급한 수요자, 빌라에 '눈도장'

[아이뉴스24 이수현 기자] 정부가 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 동시 지정했다. 이들 지역에선 대출 한도가 줄어드는 등 강화된 규제가 적용되는 가운데 아파트 이외의 비규제 주택 등으로 매수세가 번질 수 있다는 의견도 나온다.

17일 서울 전역과 경기도 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 규제지역으로 지정되면서 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 크게 강화됐다. 분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한 등의 규제가 적용된다. 20일부터는 이들 지역이 토지거래허가구역으로 지정돼 주택 구입 후 2년간 실거주 의무 등이 생긴다.

이번 정부 규제는 주택 가격 상승세가 가팔랐던 마포구와 성동구, 광진구 등 한강변을 비롯해 주택 가격 상승폭이 낮았던 서울 외곽까지 지정됐다. 한국부동산원에 따르면 올해 첫 주부터 10월 2주(13일 기준)까지 성동구와 마포구는 각각 13.86%, 10.79% 올랐다. 반면 노원구 1.30%, 강북구 0.77%, 도봉구 0.50%, 중랑구 0.44% 상승에 그쳤다.

이번 조치는 상승폭이 주변 지역으로 번지는 풍선효과를 차단하기 위한 목적으로 취해졌다. 이상경 국토부 차관은 16일 MBC라디오 '김종배의 시선집중' 에 출연해 "특정 지역만 규제하면 가격 상승세가 주변으로 번지는 현상이 반복돼 왔다"면서 "이 같은 경험을 고려해 이번에는 우려 지역을 포괄적으로 지정했다"고 전했다.

정부의 규제지역 지정 이외 지역에서는 택지 개발이 진행되며 투자자들의 이목을 모으기도 한다. 이를테면 구리 인근의 경우 진접·왕숙 지구가 개발 중이고, 화성 동탄 또한 아직 개발되지 않은 택지가 적지 않다. 그런데 이번 정부 대책으로 단기간 규제지역 바깥으로 매수세가 번지기는 힘들 것으로 보는 의견이 나온다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "남양주와 용인기흥구 등 규제로 묶이지 않은 지역의 일부 단지에 수요가 몰릴 수 있을 것"이라면서도 "해당 지역 전반적으로 매수세가 몰리기는 힘들 것으로 보인다"고 설명했다.

이에 비규제 지역보다는 규제 대상 중 저평가를 받은 단지를 중심으로 수혜를 볼 것이란 지적도 나온다. 가격 상승폭이 낮았지만 강남권에 묶여 일찍 규제에 적용된 송파구 문정동과 거여동, 마천동 구축 단지 들이 대표적이다.

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 문정동 문정래미안은 전용 84㎡가 지난달 20일 16억3000만원에 거래됐다. 2021년 7월 17억1000만원에 거래됐던 단지는 여전히 전고점을 넘어서지 못했다. 거여동 거여5단지 전용 59㎡ 또한 2021년 7월 기록한 9억8000만원보다 낮은 8억7000만원에 지난달 손바뀜했다.

규제에 묶이지 않는 빌라와 오피스텔 등 비아파트 시장에도 일부 수요가 몰릴 것으로 전망된다. 토지거래허가구역 규제는 아파트와 동일 단지 내 아파트 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택이 대상이고, 비아파트는 규제에서 벗어나 있어서다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "현재 아파트를 살 수 없는 서민들은 빌라 등으로 이동할 수 있는 여지가 생겼다"면서 "직장과 교육 때문에 지역을 바꾸지 못하는 이들 또한 핵심지에서 오피스텔과 빌라 등 매수에 나설 수 있다"고 전했다.

윤수민 위원 또한 "강남 3구(강남·서초·송파구)에서 상대적으로 가격이 눌려 있던 단지를 중심으로 실거주 수요가 있을 것"이라며 "서울 도심 내 모아타운 등을 진행하는 빌라를 중심으로 투자 수요가 유입이 될 가능성이 있다"고 진단했다.