"벌써 세번째 부동산 대책"⋯"매물 잠겨도 집값 우상향"

[아이뉴스24 이효정 기자] 이재명 정부 출범 4개월 만에 벌써 세 번째 부동산 대책 발표가 임박했다. 6·27 대책과 9·7대책에도 서울 내 한강 벨트와 수도권 핵심 지역의 집값 상승세가 지속되자 당정이 추가 대책을 내놓기로 한 것이다.

추가 대책으로는 서울 전역을 규제 지역으로 묶어 수요 억제 효과를 높이는 방안이 유력하게 점쳐진다. 최근 집값을 끌어올리는 주요 원인인 '갭투자(전세 끼고 매매)'의 길목을 막을 수 있을지가 정책 성패를 가르는 주요 포인트가 될 전망이다. 다만 근본적으로 주택 공급 부족을 해결하지 못할 경우 우상향하는 집값을 잡기에는 한계가 분명해 보인다는 지적이 나온다.

출범 4개월 만에 세 번째 대책 …규제 지역 서울 전역 확대 검토

14일 업계에 따르면 대통령실과 더불어민주당, 정부의 합동 추가 부동산 대책 발표가 임박했다. 김윤덕 국토교통부 장관은 13일 국회 국정감사에서 새로 발표할 부동산 대책에 대해 "이번 주 발표를 목표로 하고 있다"며 "(규제지역 확대는) 불가피하다는 생각이며 구체적인 내용에 대해서는 세부적인 검토를 진행하고 있다"고 말해 윤곽을 시사한 바 있다.

규제 지역(조정대상지역과 투기과열지구)을 서울 전역과 경기 일부 지역으로 확대하는 방안이 거론되는 것으로 전해졌다. 서울 마포·성동구 등 한강 벨트 지역과 경기 분당·과천 등 예상보다 더 넓은 범위를 지정할 수 있다는 얘기다.

현재 투기과열지구 등 규제 지역으로 묶여있는 지역은 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구다. 서울 대부분 지역은 규제 지역 조건을 충족하는 것으로 알려졌다. 조정대상지역·투기과열지구는 최근 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 각각 1.3배와 1.5배를 초과해야 지정할 수 있다.

규제 지역으로 지정되면 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)가 축소된다. 1주택자의 추가 주택 매수 시 취득세가 중과되는 등 규제가 강화된다.

토지거래허가구역(토허구역)을 광범위하게 지정하는 방안도 유력 검토 대상으로 지목된다. 9·7대책에서 토허구역 지정 권한을 국토부가 지자체 외에 국토부도 갖도록 법 개정을 추진하기로 한 바 있다. 다만 법 개정 이전이라도 2개 이상 시도에 걸쳐 투기 우려가 있다고 인정하는 지역이라면 국토부 장관이 직권으로 토허구역 지정이 가능하다.

대출 규제 강화도 유력 카드다. 6억원의 주택담보대출 한도를 4억원으로 축소하는 방안이 포함될 것이란 예측이다.

이에 더해 세금 규제도 포함될지 관심이다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 13일 부동산 세제와 관련해 “일단 방향성은 조만간 발표하게 될 것”이라고 밝혔다. 일각에서는 단계적 보유세 강화 방안이 담길 가능성이 점쳐지고 있다.

추가 부동산 대책⋯정책 실패의 '방증'

이번 대책은 지난 6월 이재명 정부 출범 후 내놓는 세 번째 부동산 정책으로, 사실상 두 차례에 걸친 대책의 효과가 기대만큼 발휘되지 못 하고 있다는 점을 자인한 것으로 평가할 수 있다.

윤지해 부동산R114랩장은 "단기에 부동산 대책을 계속 내놓는다는 점은 기존 대책이 설익었다는 점을 스스로 인정하는 것 아닌가"라고 말했다.

심형석 우대빵연구소 소장은 "문재인 정부 시절 15억원 초과 주택 구입 시 대출 제한은 6개월간 시장에 영향을 줬는데, 지난 6·27대책은 3개월 만에 약발이 떨어져 가격 상승 폭이 다시 커졌다"고 진단했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "추가 대책 발표는 향후에 (효과가 없으면) 네번째 대책도 나올 수 있다는 뜻"이라며 "6억원으로 대출을 제한해도 집값 상승폭이 커졌다는 얘기는 대출 한도를 4억으로 줄여도 줄어든 자금에 맞춰서 자금 있는 사람은 매수를 한다는 얘기"라고 말했다.

김 소장은 "지금 결국 화폐 가치가 떨어져 불안한 주택 수요자들이 움직이는 것"이라며 "정확한 진단이나 고민 없이 규제로 막는다고 해결될 수 없는 문제"라고 꼬집었다.

한국부동산원에 따르면 9월 5주(지난달 29일 기준) 서울 아파트값은 0.27% 오르며 전주(0.19%)보다 상승 폭이 커지는 모양새다. 수도권에서는 성남시 전체가 9월 5주에 0.74% 오른 가운데 분당구만 보면 0.97% 올라 수도권(서울·인천·경기) 지역 중 상승 폭이 가장 컸다.

이에 올해 들어 서울 주요 선호 지역 아파트값 상승률은 두 자릿수 수준이다. 서울 25개 자치구 중 송파구가 13.98% 올라 상승 폭이 가장 컸고 성동구 12.80%, 서초구 10.86%, 강남구 10.73%, 마포구 9.37%, 용산 8.20% 순으로 누적 상승 폭이 컸다. 수도권 지역에서는 과천이 12.80% 올랐다. 성남은 7.23% 올랐으며, 이 중 분당구가 9.88% 상승했다.

수요 억누르면 일시적 매물 잠김…"집값 우상향 대세 꺾긴 어려워"

추가 부동산 대책으로 당정이 강력한 카드를 내놓으면 당장 주택시장은 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다.

윤지해 부동산R114랩장은 "대책이 나오면 주택 수요를 일시적으로 억누를 수 있지만 수요가 아예 사라지는 것은 아니어서 특정 시기에 다시 수요가 폭발할 수 있다"며 "부동산은 필수재 시장으로 대출이 가능할 때 매수하는 것이 유리하다고 여길 수 있기 때문"이라고 말했다.

관건은 각종 규제를 피해 번지는 풍선효과 차단이다. 부동산 대책 내용에 따라 풍선효과의 확대 범위가 달라지고 대책의 성패도 결정될 것이라는 지적이 나온다.

강남권과 용산구의 경우 토허구역 이후 상승 폭이 둔화하는 양상이 나타났지만 토허구역이 아닌 마포·성동구의 경우 최근 들어 집값 오름세가 커졌다. 토허구역으로 지정되면 갭투자가 어려워지고 2년 실거주 의무도 발생한다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "최근 가격을 끌어올리는 원인 중 하나로 갭투자 영향이 많기 때문으로 보인다"며 "이미 6·27대책으로 수도권에 강력한 대출 규제가 적용되고 있기 때문에 규제 지역 지정만으로는 시장에 큰 영향을 주기 어렵다. 규제 지역을 지정하면서 갭투자를 제한하는 추가 대책이 포함될 것으로 본다"고 말했다.

전문가들은 당장 수요를 억제해도 근본적으로 집값 우상향 흐름은 막기 어렵다고 진단한다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "대책의 내용을 자세히 짚어봐야 평가를 정확하게 내릴 수 있을 것"이라면서도 "대책 효과의 장기 지속 여부는 결국 향후 기준금리 인하의 폭이나 속도, 내년 주택 공급물량의 증감 등에 영향을 받을 것"이라고 말했다. 이어 "임대차 시장의 움직임도 주요 변수가 될 수 있을 것"이라고 말했다.

함 랩장은 "지금 주택시장은 주택 공급 절벽과 월세화, 자금의 유동성 확대 요인이 겹쳐서 나타나고 있어 주택시장의 불안이 자칫 서울 외곽으로 퍼질 수 있다는 가능성을 열어놔야 한다"고 말했다.

한국부동산원과 부동산R114가 공동 발표한 ‘공동주택 입주 예정 물량 정보’에 따르면 서울은 올해 하반기 1만8982가구가, 내년에는 2만8885가구가 입주한다. 오는 2027년 상반기에는 1만417가구로 더 줄어든다.